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北京市商品房销售合同纠纷案例
发布时间:2021-07-29 16:29:07浏览次数:

北京市高级人民法院


民事判决书


(2021)京民终478号



上诉人(一审原告):北京**汇宝投资有限公司,住所地北京市东城区。


法定代表人:王*珍,董事长。


被上诉人(一审被告):北京新*润房地产有限公司,住所地北京市朝阳区。


法定代表人:张*翔,总经理。


被上诉人(一审被告):广东*江建筑装饰工程有限公司北京分公司,住所地北京市朝阳区。


法定代表人:陈*霞,经理。


被上诉人(一审被告):**好生活科技(珠海)有限公司北京分公司,住所地北京市朝阳区。


法定代表人:王*,总经理。


上诉人北京**汇宝投资有限公司(下称**汇宝公司)因与被上诉人北京新*润房地产有限公司(下称新*润公司)、被上诉人广东*江建筑装饰工程有限公司北京分公司(下称广东*江公司)、被上诉人**好生活科技(珠海)有限公司北京分公司(下称**好生活公司)商品房销售合同纠纷一案,不服北京市第三中级人民法院(2020)京03民初509号民事判决,向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。上诉人**汇宝公司的委托诉讼代理人,被上诉人新*润公司的委托诉讼代理人,被上诉人广东*江公司的委托诉讼代理人,被上诉人**好生活公司的委托诉讼代理人参加了诉讼。本案现已审理终结。


**汇宝公司的上诉请求及理由:1、对一审判决第二项,要求新*润公司退还购房款6000万元,广东*江公司、**好生活公司在收款范围内承担连带责任;2、撤销一审判决第三项;3、对一审判决第四项应改判新*润公司赔偿6000万元;4、判令新*润公司支付已付房款利息(从2019年6月10日起以人民银行同期贷款基准利率4.35%进行计算)直到支付完该款为止;5 、判令新*润公司赔偿入住费、物业费等损失共计153794.36元。事实与理由:一审判决认定事实及适用法律错误。一、**汇宝公司与广东*江公司、**好生活公司所签订的合同,并非当事人真实意思表示,只是配合新*润公司分割购房款而已,这是各方的真实意思表示,因此根据《民法总则》第一百四十六条规定,应当认定无效。一审法院认定了与广东*江公司、**好生活公司合同有效,完全是错误的。同时一审判决书(15页上段)认定**汇宝公司与三方签订的合同实质系双方对于房屋买卖价款的分割,故在性质上应当均视为房屋买卖合同不可分割的一部分整体予以处理,既然这样,出卖人是新*润公司,其他两方没有出卖房屋的资格及权限,不是出卖的主体,并且也是在新*润公司要求下支付的购房款,所以首先要求新*润公司退还全部房款,广东*江公司、**好生活公司在其收取款项范围内承担连带责任。二、一审判决第三项却判令**汇宝公司退房,完全超出了**汇宝公司在一审中诉讼请求,民事案件不告不理,法庭应当围绕当事人的诉讼请求而审理,原告没有主张退房,被告也没有反诉,法院不应当认为无合同及法律依据从而判决**汇宝公司退房,没有合同及法律依据事情很多了,法院都要管吗,法庭不应该给予裁判,是严重的违法行为,有涉嫌偏袒新*润公司之嫌。三、一审酌定赔偿金额为600 万元,显然仅仅是6000万元的融资成本,并没有判令新*润公司支付已购房款一倍的赔偿责任。一审已经查明了该买卖合同无法实现的根本原因,在出卖该房前2018年12月25日已经被抵押,在出卖时候却隐瞒了该事实,存在欺诈,根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条出卖人订立商品房买卖合同时,具有下列情形之一,导致合同无效或者被撤销、解除的,买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失,并可以请求出卖人承担不超过已付房款一倍的赔偿责任,第【二】项故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实。该房之所以没有在签订合同后10日内办理网签,就是因为该房存在抵押,因此根据上述规定,不但可以要求支付利息、赔偿损失,还可以要求支付不超过已付房款一倍的赔偿责任,而一审无视上述的规定仅仅酌定损失600万元,已付房款的十分之一都不到。在2020年3月27日该房注销了抵押,但同日又重新抵押,根据上述司法解释第八条具有下列情形之一,导致商品房买卖合同目的不能实现的,无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利益、赔偿损失,并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任,第【一】项商品房买卖合同订立后,出卖人未告知买受人又将房子抵押给第三人。2019年5 月双方就达成房屋买卖协议,并签订了《北京市商品房认购书补充协议》及《商品房认购合同》,并在2019年6月12日该房已经交付,在这样的情况下,2020 年3 月27日将该房抵押,知道**汇宝公司起诉后在2020年7 月7日为迎合诉讼需要提前注销了抵押,因此按照该司法解释的第八条,也应当除赔偿利息及损失外还要承担不超过已付房款一倍的赔偿责任,一审法庭无视上述最高人民法院的司法解释的规定,这样交易安全就无法保证,该规定如同废纸!综上,一审应当判令新*润公司对所有的购房款承担返还责任,否则一审判决将产生新的纠纷亦无法执行;一审判决超出了**汇宝公司的诉讼请求范围,违反了民事不告不理的基本原则及规定;没有判决新*润公司除赔偿损失外,并支付不超过已付购房款一倍的赔偿责任,是严重的违法行为。请求二审人民法院查明事实依法改判。在庭审中,**汇宝公司又提出几点补充上诉意见:1、**汇宝公司与新*润公司签订的合同应当是无效合同,与其**好生活公司、广东*江公司签订的合同也应当是无效合同,购房款的退还新*润公司应当承担连带责任。2、**汇宝公司诉请中没有提到退房问题,一审法院不应超出当事人诉讼范围。3、一审法院没有赔偿6000万元违背《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定。请求二审法院依法改判。


新*润公司辩称:一审法院认定事实正确。一审开庭前就不存在任何抵押限制,是对方起诉前合法解除通知前,真正没有签署商品房网签合同的原因是**汇宝公司怠于履行相应的义务,造成这个责任应该是由**汇宝公司承担,虽然对于这个赔偿金额新*润公司认为600万奇高,但是因为新*润公司没有上诉,所以现在新*润公司还是坚持一审的各项主张。新*润公司认为,一审认定的事实正确,广东*江公司、**好生活公司与**汇宝公司签订的这条装修协议书是有效的,因为这个装修协议书实际上是双方对于房屋买卖价款的分割,性质上应当视为房屋买卖合同不可分割的一部分,应当予以整体处理,那么这个装修协议应当就是购房之前的购房协议书,均是当事人意思的真实表示,不属于法律法规强制性规定,应当合法有效。


广东*江公司辩称:同意一审判决,认为装修协议与购房协议书不属于法律法规强制性规定,应合法有效,同意返之前收到的款项。


**好生活公司辩称:一审认定事实正确,法律认定正确。一审判决第三项对于**汇宝公司与新*润公司之间涉案合同已经解除,**汇宝公司继续要求占有案涉房屋没有法律依据。最高法院司法解释于2020年12月29日才正式生效,**汇宝公司所依据的《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定第八条、九条,退一赔一没有法律依据。**汇宝公司一审、二审要求赔偿损失要考虑自身实际损失情况,不同意**汇宝公司的上诉请求。


**汇宝公司向一审法院起诉请求:1.判令解除**汇宝公司与新*润公司签订的《北京市商品房认购书补充协议》及《商品房认购合同》;2.判令新*润公司退还购房款6000万元并赔偿6000万元,共计1.2亿;3.判令广东*江公司、**好生活公司在收款范围内承担连带补充还款责任;4.判令新*润公司支付**汇宝公司已付房款利息(从2019年6月10日起以人民银行同期贷款基准利率4.35%进行计算)直到支付完该款为止;5.请求广东*江公司、**好生活公司对其收款额对应的利息承担连带补充责任;6.判令新*润公司赔偿入住费、物业费等损失共计 153 794.36元;7.诉讼费用由新*润公司、广东*江公司、**好生活公司承担。


一审法院认定事实:


一、关于合同约定情况


2019年5、6月间,**汇宝公司工作人员与新*润公司工作人员通过微信等方式,协商购买房屋事宜,最终确定购买位于朝阳区霄云路8号院4号楼7层2单元702号(D3号楼2单元702号,下称702号房)房屋,总价款为6000万元。房屋价款确定后,新*润公司与**汇宝公司签订了《北京市商品房认购书补充协议》,双方约定以下主要内容:**汇宝公司认可《北京市商品房认购书》并同意新*润公司在签订本补充协议之后10内在北京市房地产交易管理网上进行网上认购。《北京市商品房认购书》及本补充协议作为双方购买以下房产而约定的意向性法律文件,双方将于本补充协议所约定的日期内就该商品房购买事宜签订具体的《商品房预售合同》或《商品房现房买卖合同》(以下合称“买卖合同”)以明确双方权利、义务。一、认购单元情况。702号房建筑面积515.91平方米,套内建筑面积为445.56平方米,公摊面积70.35平方米。二、单元价格。该商品房原总房价为86 220 121元,**汇宝公司选择30天一次性付款,优惠后总房价为40 743 150元。三、**汇宝公司需要承担的综合费用。包括商品房公共维修基金、契税、房屋权属登记费、产权印花税。四、付款计划。**汇宝公司于签署本补充协议时交付定金200万元整,并于2019年6月5日前与新*润公司签订买卖合同,并在该合同签订的当日付清首期房款,及总房价的59.38%(24 194 315元,含定金)及相关税费;2019年6月10日前交付16 548 835元(总房价的40.62%)。五、签订《商品房买卖合同》暨网上备案。**汇宝公司应按时与新*润公司签订商品房认购合同并同时付清本补充协议第四条第1项约定款项,凭付款凭证于2019年6月5日前签署《商品房认购合同》。**汇宝公司逾期履行本协议第四条任意一项的,并甲方有权解除所有购房合约,乙方所付款项不予退还。……十、该房地产在乙方履行本认购书、签订并履行《商品房买卖合同》的前提下,于2019年7月31日前交付乙方使用。十一、本补充协议与《商品房买卖合同》具有独立的法律效力,如《商品房买卖合同》未签订、未生效或解除终止的,各方有权依本补充协议向违约方主张责任。十二、本补充协议与《北京市商品房认购书》不一致的,以本补充协议的约定为准。


新*润公司与**汇宝公司签订了《商品房认购合同(落款日期为2019年6月6日),双方约定了以下主要内容:现由于此套房屋正在预约建委网签中。鉴于此实际情况,双方同意先行签订本认购协议,待此房屋预约建委网签成功后,再行签订正式的《商品房买卖合同》。第一条房屋情况。该房屋实测总建筑面积为515.91平方米,实测套内建筑面积为445.56平方米。第二条认购价款。该商品房认购价款按照实测套内建筑面积计算,单价每平方米91 442.57元,总价款40 743 150元。第三条付款方式、期限。买受人选择一次性付款方式按期付款,于2019年6月5日前与出卖人签订商品房认购合同并缴付总房款的59.38%,即24 194 315元整(含定金2 000 000元整),于2019年6月10日前(含当日)缴付总房款的40.62%,16 548 835元,第四条房屋交付。买受人全款到账后,出卖人应当在2019年7月31日前向买受人交付该商品房。因买受人委托装修企业进行室内装修,买受人委托装修企业与出卖人办理该商品房的交付手续,当出卖人将该商品房交付给买受人委托的装修企业之日起,出卖人的房屋交付义务已全部履行完毕;双方确认,出卖人不再另行通知买受人办理商品房交付手续。最终买受人应按与装修企业签订的室内装修协议中约定的交付标准收房。第五条签订网上备案合同。双方同意自本协议签订后,该房屋网签预约成功并明确网签具体时间时,出卖人书面或电话通知买受人签订正式的《商品房买卖合同》。买受人应按照出卖人通知的时间按时与出卖人签订网上备案合同。自出卖人通知的签约截止之日起满30日,买受人未与出卖人签订网上备案合同的,出卖人有权解除本协议,协议解除的,买受人应向出卖人缴纳总房款的20%作为违约金。如双方最终签订网上备案合同,买受人取得房屋所有权证书的期限按《商品房买卖合同》约定为准。合同还约定了其他内容。合同附件二约定了装饰和设备标准。附件三为关于物业管理的约定。


2019年6月,**汇宝公司与广东*江公司签订了《室内装修协议》,约定**汇宝公司委托广东*江公司对702号房屋进行室内精装修。合同约定了以下主要内容:一、房屋装修。应**汇宝公司要求,在新*润公司取得该商品房建筑工程竣工验收备案表达到认购合同约定的交付条件后,由广东*江公司与新*润公司办理该商品房的交付手续,由广东*江公司对该商品房实施室内精装修,在达到本协议约定的精装修标准后,广东*江公司将该商品房交付**汇宝公司。双方约定的合同价款为每建筑平方米35 000元,合计18 056 850元。**汇宝公司付款方式为2019年6月5日前付清总价款的10%,于2019年6月10日前付清总价款的100%。二、工程实施及保修责任。广东*江公司应于2019年7月31日前完成该商品房的精装修工程。该商品房室内精装修工程完工并达到约定的装修标准后,广东*江公司应书面通知**汇宝公司办理验收交接手续的时间,**汇宝公司应严格按照广东*江公司的通知办理接收手续,逾期视为工程验收合格并已实际交付给**汇宝公司。……五、其他。本协议与《商品房认购合同》同时签订并自双方签字盖章之日起同时生效,如单独解除其中一份,则另一份也同时解除。附件中的装修标准与《商品房认购合同》中一致。


2019年6月,**好生活公司与**汇宝公司签订了《好生活会员增值服务协议书》。双方约定以下主要内容:客户在成为好生活的会员后即可享受好生活为客户提供专业、有效的房地产网络平台服务。一、会员增值服务费的支付。本协议签订时,您须通过好生活指定的第三方支付平台支付120万元作为会员增值服务费。每一笔会员增值服务费可享受好生活提供的一套房屋的优惠,会员增值服务费不构成房价款的一部分。当您在支付会员增值服务费后未成功认购任何房产,在您提出申请并交齐好生活指定的退款所需材料后,好生活在五个工作日内完成审核并发起退款。……重要提示:在您成功认购(即签订房屋认购书协议或商品房买卖合同)后,由于自身原因退房的,会员增值服务费概不退还。第二条会员服务内容。除享受本协议第1.1条所述的会员优惠外,还可以享受好生活提供的其他增资服务,包括:通过好生活网络平台了解最新的房地产市场动态、接收专业项目信息解读和房源推荐;好生活根据您的需求提前为您安排置业顾问详细介绍楼盘情况,参加好生活不定期组织的活动等。


二、合同履行情况


2019年5月24日,**汇宝公司通过案外人国测地理信息科技产业园集团有限公司向新*润公司银行转账200万元,摘要注明“购房款”。同日,新*润公司出具收款证明,确认**汇宝公司交纳定金200万元,同时载明该套房屋成交总价款客户预期是6000万元,如果价格审批下来,客户的定金不退,定金直接转为房款。


2019年5月31日,**汇宝公司通过银行转账向新*润公司支付22 194 315元,用途注明“购房款”;同日,**汇宝公司通过银行转账向广东*江公司支付1 805 685元,用途注明“购房款”;同日,**汇宝公司通过银行转账向**好生活公司支付120万元,用途注明“购房款”。


2019年6月10日,**汇宝公司通过银行转账向新*润公司支付16 548 835元,用途注明“购房款”;同日,**汇宝公司通过银行转账向广东*江公司支付16 251 165元,用途注明“购房款”。


2019年6月11日,**汇宝公司通过银行转账向新*润公司支付104 267元,用途注明“入住费”;该项费用包括维修基金、产权证印花税、产权登记、产权代办费用。同日,**汇宝公司通过银行转账向广东康景物业服务有限公司北京分公司49 527.36元,用途注明“物业费”。


2019年6月12日,双方工作人员签署了《收楼物品移交清单》,确认买受人接收了702号房屋。


2019年7月起,**汇宝工作人员多次向新*润公司工作人员催促办理网签手续,新*润公司工作人员均表示因政府部门原因暂时无法办理。


2020年5月27日**汇宝公司给新*润公司发送解除合同的律师函,函件载明:“委托人购买合生霄云路8号项目D3楼2单元702号房屋,于2019年5月24日交付定金两百万,房屋总价陆仟余万元。2019年6月6日双方签订了《商品房认购合同》,贵司为规避房地产主管机关关于价格限制的管制及为偷逃部分税款,故将该购房价款进行了拆分,即要求委托人与无关的其他方签订了《室内装修协议》及《好生活会员增值服务协议书》。委托人将房款按照贵司的要求支付了贵司及第三方,而后委托人多次要求贵司办理过户相关手续,贵司无端托辞拒不办理,后经查实该房屋已经被抵押,在没有解押的情况下无法办理网签,更无法办理产权过户。鉴于以上,本受托人依法通知贵司解除双方签订的《商品房认购合同》及第三方签订的其他合同、归还委托人支付的全部款项,并赔偿因此给委托人造成的损失,暂按定金额计算为两百万元,以上特此函告。”邮件EMS显示新*润公司已于2020年5月28日签收了此函件。


2020年7月2日**汇宝公司工作人员与新*润公司销售微信显示:“张娟,我们5月27日已经按照你给的地址,发了解除合同的律师函,显示已经收到了,现在我再给您发一下”。


另查,702号房屋所有权目前仍登记在新*润公司名下。2018年12月25日,新*润公司就包括702号房屋在内的一批房屋设定了抵押,抵押权人为五矿国际信托有限公司,主债权金额为16亿元,履行期限为2018年12月27日至2021年12月27日,该项抵押权于2020年3月27日注销。2020年3月27日,新*润公司就上述抵押事项进行了变更登记,主债权金额变为156 388.63万元,该项抵押权于2020年7月7日注销。


一审法院认为,本案的争议焦点是:1.相关合同的效力问题;2.**汇宝公司是否有权解除合同;3.合同解除后的法律后果。


一、关于合同的性质和效力


第一,根据本案现有证据,案涉房屋买受人与出卖人销售人员约定的案涉房屋价款为6000万元;房屋买受人根据出卖人指示,分别与新*润公司签订了《商品房认购合同》和《北京市商品房认购书补充协议》(合同金额40 743 150元)、与广东*江公司签订了《室内装修协议》(合同金额18 056


850元)、与**好生活公司签订了《好生活会员增值服务协议书》(合同金额120万元)。同时,广东*江公司并未充分证据证明提供了独立于案涉房屋交付状态的装饰工程,**好生活公司亦未提供证据证明提供了与合同价款相适应的增值服务,因此,法院认定上述三组合同虽然合同对方当事人不同、合同内容不同,但其实质系双方对于房屋买卖价款的分割,故在性质上应当均应当视为房屋买卖合同不可分割的一部分整体予以处理。该房屋买卖合同整体上系双方当事人真实意思表示,且不属于法律法规强制性规定,应属合法有效。


二、关于**汇宝公司是否有权解除合同


《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项之规定,当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的,当事人可以解除合同。本案中,认购协议的合同目的为签订正式的商品房买卖合同。根据当事人之约定,签订正式房屋买卖合同与办理网签手续同步进行。关于网签手续及正式签约手续未能办理的原因,法院分析如下:


第一,《商品房认购合同》第五条约定双方同意自本协议签订后,该房屋网签预约成功并明确网签具体时间时,出卖人书面或电话通知买受人签订正式的《商品房买卖合同》。买受人应按出卖人通知的时间按时与出卖人签订网上备案合同。《北京市商品房认购书补充协议》约定双方在签订补充协议之后10日内在北京市房地产交易网上进行网上认购并签订正式的商品房买卖合同。虽然两者的规定有所不一致,但根据《北京市商品房认购书补充协议》第十二条之规定,本补充协议与《北京市商品房认购书》不一致的,以本补充协议的约定为准。因此,新*润公司应当在签订补充协议之后10日内在北京市房地产交易网上进行网上认购并签订正式的商品房买卖合同。退一步而言,即使根据《商品房认购合同》第五条认定双方没有对于网签及签订正式房屋买卖合同的时限作出明确约定,但就合同目的而言,双方亦应在合理期限内完成上述手续。本案中,**汇宝公司多次要求新*润公司办理网签,新*润公司均表示因行政机关的原因无法办理网签,对此,新*润公司并未提供充分证据予以佐证。即使考虑到网签可能存在一定的政策因素,但就案涉房屋的网签迟延时间而言,显然已经超过了买受人可以预见的合理程度。此外,新*润公司主张其于2020年3月起多次通知**汇宝公司办理网签事宜,但**汇宝公司拒绝办理,对此新*润公司未提交充分证据证明案涉房屋在**汇宝公司发出解除通知时已经具备网上签约条件并已通知**汇宝公司。


第二,根据本案现有证据,702号房屋在双方签订《商品房认购合同》及补充协议时存在抵押,但新*润公司并未告知**汇宝公司。根据房屋网签流程,新*润公司并未举证证明抵押权人同意销售,办理网签及过户客观上存在实质性的障碍。虽然702号房屋的抵押权已经于2020年7月7日注销,但该事实不应影响对于**汇宝公司于2019年5月28日送达解除合同效力的判断。综上,法院可以认定**汇宝公司发出解除合同通知时,双方签订合同的目的无法实现,**汇宝公司根据上述法律规定享有合同解除权。《中华人民共和国合同法》第九十六条规定,当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的,应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的,可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。本案中,新*润公司的工作人员于2020年5月28日签收了**汇宝公司代理人发送的律师函,在该律师函中**汇宝公司明确表示因新*润公司推脱办理网签过户手续、案涉房屋存在抵押等情况,故通知新*润公司解除《商品房认购合同》及于第三方签订的其他合同。因**汇宝公司享有合同解除权,因此《商品房认购合同》和《北京市商品房认购书补充协议》、《室内装修协议》、《好生活会员增值服务协议书》应于2020年5月28日一并解除。


三、关于合同解除后的法律后果。


《中华人民共和国合同法》第九十七条规定,合同解除后,尚未履行的,终止履行;已经履行的,根据履行情况和合同性质,当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施,并有权要求赔偿损失。本案中,首先,关于房款返还,**汇宝公司主张新*润公司返还房屋价款,具有事实及法律依据,法院应予支持;因部分房款系**汇宝公司在室内装修协议、增值服务协议项下分别向广东*江公司、**好生活公司支付,因此,新*润公司、广东*江公司、**好生活公司分别应就其收取的款项承担返还责任。同时,鉴于法院已经判决房屋买卖合同关系解除,**汇宝公司继续占有702号房屋已无合同及法律依据,故其应当将702号房屋返还给新*润公司。


其次,关于损失赔偿,**汇宝公司能够举证证明的损失主要包括资金占用损失、入住费,予以支持;**汇宝公司主张的物业费损失系其交纳给案外人,且**汇宝公司在占有使用房屋的同时已经享有了相应的物业服务,故对于物业费损失法院不予支持。同时,考虑到其他因入住及搬迁可能产生的费用,法院酌定损失总金额为600万元。鉴于双方正式的房屋买卖合同尚未签订,上述金额足以弥补**汇宝公司的实际损失,故法院不再重复计算利息和其他赔偿责任。


最后,合同解除后的其他问题。因经法院释明,新*润公司坚持合同继续履行,故关于合同解除后的其他问题,当事人可以另行解决。


综上所述,**汇宝公司的部分诉讼请求成立。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第(四)项、第九十六条、第九十七条之规定,判决如下:一、北京新*润房地产有限公司与北京**汇宝投资有限公司签订的《商品房认购合同》及《北京市商品房认购书补充协议》、北京**汇宝投资有限公司与广东*江建筑装饰工程有限公司北京分公司签订的《室内装修协议》、**好生活科技(珠海)有限公司北京分公司与北京**汇宝投资有限公司签订的《好生活会员增值服务协议》于2020年5月28日解除;二、北京新*润房地产有限公司、广东*江建筑装饰工程有限公司北京分公司、**好生活科技(珠海)有限公司北京分公司于判决生效之日起十五日内分别返还北京**汇宝投资有限公司40 743 150元、18 056 850元、1 200 000元;三、北京**汇宝投资有限公司于判决生效之日起十五日内将北京市朝阳区霄云路8号院4号楼7层2单元702号房屋返还给北京新*润房地产有限公司;四、北京新*润房地产有限公司于判决生效之日起十五日内赔偿北京**汇宝投资有限公司损失600万元;五、驳回北京**汇宝投资有限公司的其他诉讼请求。


本院查明事实与一审法院查明事实一致。


本院认为,一审法院认定**汇宝公司虽然分别与新*润公司签订的《商品房认购合同》、《北京市商品房认购书补充协议》,**汇宝公司与广东*江公司签订《室内装修协议》并与**好生活公司签订《好生活会员增值服务协议书》,但上述三组合同实质上系双方对于房屋买卖价款的分割,性质上应当视为房屋买卖合同不可分割的一部分应予整体处理的认定并无不当,**汇宝公司对于拆分房屋价款的目的应当是明知的。几方当事人在签订上述合同过程中意思表示是真实的,不违反法律规定,双方亦实际履行。故一审法院认定上述合同为有效合同的判决并无不当,本院予以确认。**汇宝公司要求确认上述合同为无效合同的上诉请求,缺乏依据,本院不予支持。**汇宝公司与新*润公司在《商品房认购合同》、《北京市商品房认购书补充协议》中约定了购买房屋价格为6000万元。**汇宝公司明知新*润公司让其与广东*江公司签订《室内装修协议》及与**好生活公司签订《好生活会员增值服务协议》是将6000万元拆分收取购房款,但仍与广东*江公司、**好生活公司签订了上述合同并分别向上述公司支付了购房款。一审法院依照双方合同约定,判决由新*润公司、广东*江公司、**好生活公司分别返还购房款并无不当,本院予以维持。**汇宝公司要求新*润公司退还购房款6000万元,广东*江公司、**好生活公司在收款范围内承担连带责任的上诉请求,缺乏依据,本院不予支持。一审法院认定**汇宝公司有权解除合同,在释明新*润公司对于解除合同的意见时,新*润公司不同意解除合同坚持继续履行合同。在此情况下,法院在判决双方合同解除的情况下,有权对合同解除的后果一并予以处理,该行为并未超越法院职权范围,本院予以维持。**汇宝公司的该项上诉请求缺乏依据,本院不予支持。**汇宝公司上诉请求按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条第一项、第九条第二项的规定由新*润公司向其支付购房款一倍的赔偿即6000万元。第八条第一项规定,商品房买卖合同订立后,出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人,导致商品房买卖合同目的不能实现的,无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利益、赔偿损失,并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。”第九条第二项规定,“出卖人订立商品房买卖合同时,故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实,导致合同无效或者被撤销、解除的,买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失,并可以请求出卖人承担不超过已付房款一倍的赔偿责任。”本院认为,《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条、第九条有关一倍赔偿责任具有惩罚性质。纵观本案相关事实,新*润公司在与**汇宝公司签订购房合同时隐瞒了房屋已被抵押的事实,但新*润公司在收到**汇宝公司支付的购房款后即按照合同约定将**汇宝公司所购房屋交付**汇宝公司,**汇宝公司实际接收并使用。在**汇宝公司诉讼期间,新*润公司将案涉房屋抵押解除,以实际行为愿意继续履行合同。并不是故意损害**汇宝公司的权益。鉴于**汇宝公司不愿继续履行合同并已向新*润公司发出了解除合同通知。本案中,除已付房款利息、入住费物业费等费用外,**汇宝公司没有提供其因合同解除造成其他经济损失的证据。在此情况下,一审法院确认**汇宝公司有权解除合同,结合本案案情及新*润公司故意违约的程度,综合考虑**汇宝公司的实际损失,依据公平原则,酌情判决新*润公司赔偿**汇宝公司600万元兼具惩罚及赔偿的性质,该判决并无不当,本院予以维持。**汇宝公司坚持要求按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》一倍6000万元不符合本案案情。对其该项上诉请求本院不予支持。


综上所述,**汇宝公司的上诉理由不能成立,应予驳回;一审判决认定事实清楚,适用法律正确,本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定,判决如下:


驳回上诉,维持原判。


二审案件受理费319 050元,由北京**汇宝投资有限公司负担(已交纳)。


本判决为终审判决。




审  判  长: 许雪梅


审  判  员: 刘 辉


审  判  员: 李 颖


二O二一年七月二十一日


法 官 助 理: 谢嘉雯


书  记  员: 贾蒙霓