买房断供后开发商代偿可追回垫付款但需注意约定范围-万年律师追偿权纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：追偿权纠纷
案号：(2025)赣1129民初2191号
审理法院：江西省万年县人民法院

二、案件事实并告知法院的判决结果

2021年5月12日，江某辉、饶某芳向万年县某置业有限公司购买"公园壹号院"6幢1单元6层1-601号房屋，总价892937元，首付262937元，余款630000元向中国某股份有限公司万年支行申请贷款。双方签订《商品房买卖合同》，同时江某辉、饶某芳与银行、万年县某置业有限公司签订《个人住房借款合同》，约定万年县某置业有限公司为贷款承担连带保证责任。万年县某置业有限公司还与银行签订了《商品房销售贷款合作协议书》，约定如购房人违约，银行可直接从开发商账户扣款。

因江某辉、饶某芳从2024年初停止还贷，银行于2024年7月2日从开发商账户扣划15814.8元，2024年12月30日扣划23820.59元，2025年3月26日扣划11367.87元，合计51003.26元。2025年4月27日，银行出具《情况说明》确认已从开发商保证金账户扣除该款项。开发商代偿后多次催要无果，将两人告上法庭，要求偿还51003.26元及律师费3000元。

法院判决：江某辉、饶某芳在判决生效后三日内支付万年县某置业有限公司代偿款51003.26元；驳回开发商关于3000元律师费的诉讼请求；案件受理费575元由江某辉、饶某芳承担。

三、案例核心观点及处理建议

为什么开发商能追回垫付款但拿不到律师费？
这个案子说白了就是：你买房断供了，开发商替你"背锅"还了银行钱，然后找你要这笔钱。法院支持了开发商要回垫付的5万多块，但没让你们多付3000元律师费。原因很简单：

1. 垫付款必须还：就像你找朋友担保借钱，你还不上，朋友替你还了，朋友当然有权找你要回垫付的钱。开发商和银行签了担保合同，银行从开发商账户扣钱是合法的，开发商就有权向你们追讨这笔钱。

2. 律师费不能随便要：开发商花3000元请律师告你们，想让你们承担这笔费用，但法院没支持。关键点在于：你们和开发商签购房合同时，没写明"如果断供要付开发商的律师费"。只有开发商和银行约定要付律师费，这不能直接转嫁给你们。就像你找人借钱，只约定了还本金利息，没说要付讨债人的律师费，人家就不能额外找你要这笔钱。

遇到类似情况该怎么办？
如果你是购房者（像江某、饶某这样）：

• 千万别玩"消失"：江某、饶某收到法院传票也不出庭，结果败诉还得承担全部费用。收到银行催款或开发商通知，一定要主动联系协商，看能不能分期还、延期还，很多银行有困难帮扶政策。
• 看清合同再签字：签购房合同时，重点看"补充协议"里关于断供责任的条款。如果写明"断供要承担开发商追偿产生的律师费、差旅费"，就要特别小心，这种约定可能被法院支持。
• 断供前先算账：断供不只是影响征信，还会被开发商追讨垫付款+利息+可能的违约金。万一年还不了，不如早点和开发商商量退房，损失可能比被追债小。

如果你是开发商（像万年县某置业公司这样）：

• 合同要写清楚：和购房者签合同时，必须明确约定"如购房者断供导致开发商代偿，购房者需承担追偿产生的合理费用（包括律师费）"。本案中开发商吃亏就吃在只和银行约定了律师费，没和购房者约定。
• 及时发书面通知：发现购房者逾期后，立即书面催告（保留邮寄凭证），别等银行扣完款才行动。很多地方规定，开发商在代偿前没尽到通知义务，可能减少追偿金额。
• 律师费要合理：即使合同约定了律师费，也要提供正规发票，且金额不能太高。本案中开发商请律师花了3000元，但因合同无约定，连这点小钱都没要回来。

最后提醒：买房是大事，断供不是"一走了之"就解决的。2024年全国断供案件涨了30%，很多人以为"烂尾楼就能不还贷"，但法院通常判购房者仍要还贷（除非开发商严重违约）。真遇到困难，第一时间找银行协商"转按揭""延期还款"，比玩失踪强百倍！遇到类似纠纷别硬扛，带着合同找专业律师分析，往往能少赔几万块。